Método 20/80 · Painel do Investidor

Glossário do investidor imobiliário

Os termos que aparecem na hora de comprar terreno, construir e vender uma casa — de ITBI a CUB — explicados em uma ou duas frases, sem juridiquês.

Termos de construção e tributação

ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Cobrado pela prefeitura quando um imóvel muda de dono, em geral entre 2% e 3% do valor.
Habite-se: Documento da prefeitura que confirma que a casa foi construída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada.
CND: Certidão Negativa de Débitos do INSS da obra. Comprova que as contribuições da construção foram pagas; é exigida para averbar a casa.
Averbação: Registro da construção na matrícula do terreno no Cartório de Imóveis. Sem ela, a casa não existe oficialmente e não pode ser financiada.
RET: Regime Especial de Tributação para incorporações. A empresa paga 4% sobre o valor recebido, substituindo vários impostos.
Patrimônio de Afetação: Separação contábil de um empreendimento do restante da empresa. É requisito para usar o RET e dá mais segurança ao comprador.
ROI: Retorno sobre o investimento: quanto o lucro líquido representa do dinheiro colocado. ROI de 30% = cada R$ 100 viraram R$ 130.
CDI: Taxa de referência das aplicações de renda fixa. Usada aqui para comparar o projeto com deixar o dinheiro aplicado.
CUB: Custo Unitário Básico da construção por m², publicado mensalmente pelo Sinduscon de cada estado. É a referência oficial de custo de obra.
Ganho de capital: Lucro obtido pela pessoa física ao vender um bem por mais do que custou. Sobre ele incide Imposto de Renda de 15% a 22,5%.

Dúvidas práticas de quem vai construir para vender

Quanto custa construir uma casa: Quanto custa levantar a casa: material e mão de obra, da fundação ao acabamento. Ex.: 100 m² × R$ 3.000/m² = R$ 300.000.
Quanto custam os projetos: Projetos arquitetônico, estrutural, elétrico e hidráulico. Costuma custar de 2% a 4% da obra.
Taxas de cartório e prefeitura: Custos de cartório, prefeitura e documentação para comprar o terreno e regularizar a casa pronta. Costuma ficar entre 4% e 6% do valor do terreno + obra.
Reserva para imprevistos: Dinheiro guardado para surpresas: aumento de material, retrabalho, chuva. Ex.: 10% de uma obra de R$ 300.000 = R$ 30.000.
Como definir o preço de venda: Preço pelo qual você pretende anunciar a casa pronta. Ex.: casas parecidas no bairro saem por R$ 5.500/m².
Desconto na negociação: Quanto você imagina ceder na negociação com o comprador. Ex.: anúncio de R$ 600.000 com 5% de desconto = recebe R$ 570.000.
Comissão de venda: Valor pago ao corretor ou imobiliária que vender a casa. O mercado costuma cobrar de 5% a 6% do valor da venda.
Pessoa Física ou Pessoa Jurídica: Se a venda sai no seu CPF (Pessoa Física) ou no CNPJ de uma empresa (Pessoa Jurídica). Muda bastante o imposto.
Quanto tempo dura uma obra: Quantos meses a obra deve levar do início até ficar pronta. Uma casa térrea comum leva de 8 a 12 meses.
Quanto tempo para vender: Quanto tempo depois de pronta você espera vender. Em média, de 3 a 6 meses.
Por que comparar com o CDI: Quanto o dinheiro renderia parado numa aplicação segura. Serve para ver se vale a pena construir. Ex.: 14% ao ano.

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